Auteur/autrice : Morgane LEDUC

En octobre 2020, la ville de Rennes avait accordé un permis de construire pour un hôtel et un restaurant situés dans l’îlot urbain compris entre le boulevard de la Liberté et la rue Descartes, aux numéros 3-5-7-9 du boulevard de la Liberté et 5-7 de la rue Descartes.

Cependant, le terrain de l’opération projetée est situé:

– aux abords de plusieurs monuments historiques et fait ainsi l’objet d’une protection au titre des abords ;

– au sein d’un îlot comprenant sept immeubles présentant un intérêt patrimonial, classés par le plan local d’urbanisme intercommunal en tant que patrimoine bâti d’intérêt local 1, 2 ou 3 étoiles, correspondants respectivement aux édifices intéressants, témoins de l’histoire locale, aux édifices significatifs de qualité patrimoniale et aux édifices remarquables ou exceptionnels de grande qualité patrimoniale.

Les riverains ont fait appel à Maître Sébastien COLLET et Maître Morgane LEDUC pour contester ce projet.

À la suite du rejet de leur requête par le Tribunal administratif de RENNES, il a été fait appel du jugement devant la Cour administrative d’appel de Nantes.

Par un arrêt du 11 février 2025, les Magistrats nantais décident de surseoir à statuer sur la requête (Cour administrative d’appel de Nantes, 11 février 2025, requête n°23NT02214).

En effet, les Juges d’appel retiennent trois des moyens soulevés par les conseils des riverains :

– Selon eux, le sixième et le dernier étage du bâtiment situé au 9 Bd de la Liberté, ne peut être regardé comme un étage partiel, de sorte que le permis méconnait les dispositions du PLUI régissant la hauteur des bâtiments ;

– Il n’apparaît pas que la construction projetée située au 9 Bd de la Liberté ait tenue compte des caractéristiques patrimoniales des bâtiments patrimoniaux qu’elle jouxte et les bâtiments en cause porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants.

– Le même bâtiment situé au 9 Bd de la Liberté ne peut être regardé, s’agissant de son raccordement aux bâtiments voisins, comme respectant les dispositions de l’article 4-1 du règlement du PLUI.

Pour ce faire, les Juges ont principalement considéré :

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 2 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) applicable à toutes les zones et du règlement graphique

(…)

17. Il résulte des dispositions précitées que la qualité d’étage partiel s’apprécie par rapport à l’étage directement inférieur situé au sein du même bâtiment et non à l’échelle de l’ensemble de l’opération projetée, qui comporte en l’espèce plusieurs bâtiments de hauteurs différentes. D’une part, il ressort des pièces du dossier, notamment des plans PC 5.2 « Elévation» ainsi que PC 39.1 « Plan de R+ 5 » et « Plan de R+ 6 » que le bâtiment projeté situé au 9 boulevard de la Liberté comporte six étages au-dessus du rez-de-chaussée et que l’emprise du dernier étage est d’une surface supérieure à 70% de l’emprise de l’étage directement inférieur. La circonstance que la surface de plancher créée soit inférieure à celle de l’étage directement inférieur est à cet égard sans incidence. En outre, il ressort également de ces plans, que les façades de ce bâtiment donnant sur la voie publique, qui intègrent les volumes structurels et les éléments de modénature, comportent des piliers supportant la dalle et la toiture de cet étage et s’inscrivent à l’alignement des trois étages inférieurs. Enfin, s’agissant des autres façades de cet étage, celles-ci ne présentent pas un retrait par rapport à l’étage directement inférieur. Par suite, il ressort des pièces du dossier que les façades de ce dernier étage sont alignées avec l’étage directement inférieur sur plus de 50 % du linéaire cumulé des façades de ce bâtiment. Le sixième et dernier étage du bâtiment situé au 9 boulevard de la Liberté ne peut donc être regardé comme un étage partiel, de sorte que l’arrêté contesté méconnait les dispositions citées au point 16 régissant la hauteur de ce bâtiment.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’article 4 du règlement du PLUi applicable à toutes les zones :

« 20. L’environnement dans lequel est situé l’opération en litige présente un caractère hétérogène, les constructions y étant d’époque, de style, de forme et de gabarit différents. Toutefois, le terrain de l’opération projetée est situé aux abords de plusieurs monuments historiques et fait ainsi l’objet d’une protection au titre des abords. Il est en outre situé au sein d’un îlot comprenant sept immeubles présentant un intérêt patrimonial, classés par le plan local d’urbanisme intercommunal en tant que patrimoine bâti d’intérêt local 1, 2 ou 3 étoiles, correspondants respectivement aux édifices intéressants, témoins de l’histoire locale, aux édifices significatifs de qualité patrimoniale et aux édifices remarquables ou exceptionnels de grande qualité patrimoniale. D’une part, s’agissant du bâtiment situé au 7 boulevard de la Liberté, le projet inclut la conservation de la façade et la reconstruction à l’identique des pignons, de la façade arrière des souches maçonnées et de la toiture de cette construction. Par ailleurs, s’agissant des bâtiments situés 3 et 5 boulevard de la Liberté et 5 et 7 rue Descartes, les bâtiments projetés sont d’une hauteur de R+ 5, qui n’est pas en rupture avec les bâtiments situés à proximité. En outre, le rythme des ouvertures ainsi que les pierres et les enduits employés, qui seront de couleur beige et ocre, rappellent ceux des bâtiments voisins. Le projet contesté, s’agissant de ces bâtiments, a ainsi tenu compte dans les volumes, les teintes et les ouvertures des caractéristiques patrimoniales des bâtiments contigus. A cet égard, la circonstance que les matériaux utilisés ne soient pas identiques à ceux de ces bâtiments existants, qui ont été construits au XIXème siècle, ne permet pas d’établir que le projet n’aurait pas tenu compte des caractéristiques patrimoniales des bâtiments. D’autre part, s’agissant du bâtiment situé au 9 boulevard de la Liberté, celui-ci est situé entre deux bâtiments classés 1 et 2 étoiles au sein du PLUi et ce bâtiment présente une toiture plate et une hauteur en R+ 6, nettement supérieure à celle des immeubles patrimoniaux voisins. Par ailleurs, si les façades des deux premiers étages sont alignées sur celles des bâtiments contigus, elles présentent un important recul au niveau R+ 3. En outre, les façades des deux derniers étages de ce bâtiment donnant sur la voie publique, qui intègrent les volumes structurels et les éléments de modénature, comportent des piliers supportant la dalle et la toiture de cet étage permettant la réalisation de vastes terrasses, en nette rupture avec les deux bâtiments protégés, construits au XIXème siècle, entre lesquels il est situé. Par suite, il n’apparaît pas que la construction projetée située au 9 boulevard de la Liberté ait tenu compte des caractéristiques patrimoniales des bâtiments patrimoniaux qu’elle jouxte et le bâtiment en cause porte ainsi atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants.

(…)

22. S’agissant des bâtiments situés au 3 et 5 boulevard de la Liberté et 5 et 7 rue Descartes, leur hauteur est sensiblement équivalente aux constructions auxquelles ils sont accolés. Par ailleurs, s’agissant du bâtiment situé au 3 et 5 boulevard de la Liberté, s’il dispose d’une toiture plate celle-ci sera raccordée au bâtiment contigu au niveau du faitage de ce dernier. En outre, s’agissant du bâtiment situé au 5 et 7 rue Descartes, situé entre deux bâtiments de hauteur différente, le raccordement s’effectue notamment au niveau de l’égout du toit du bâtiment voisin. Il ressort ainsi des pièces du dossier que les constructions ont fait l’objet d’une recherche de raccordement avec les bâtiments contigus. En revanche, s’agissant du bâtiment situé au 9 boulevard de la Liberté, il ressort des plans PC 5.2 « Elévation », qu’il présente une hauteur en R+ 6 nettement plus importante que le bâtiment à côté duquel il est situé, et fait en outre l’objet d’un recul à partir du R+ 3 par rapport à la construction voisine. Dans ces conditions, le bâtiment situé au 9 boulevard de la Liberté ne peut être regardé, s’agissant de son raccordement aux bâtiments voisins, comme respectant les dispositions citées au point 18. »

Il est laissé huit mois au promoteur pour tenter de régulariser la situation (article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme).

C’est désormais au porteur projet d’arbitrer sur le point de savoir si son projet est toujours viable au regard des modifications qu’ils devront y apportées.

https://www.letelegramme.fr/ille-et-vilaine/rennes-35000/ils-ne-voulaient-pas-de-cet-hotel-de-luxe-a-rennes-des-habitants-font-plier-un-grand-groupe-immobilier-6759077.php

https://www.rennes-infos-autrement.fr/hotel-blot-la-ville-doit-revoir-sa-copie-pour-atteinte-au-patrimoine-bati/

https://www.ouest-france.fr/societe/justice/lhotel-de-luxe-boulevard-de-la-liberte-a-rennes-devra-etre-redessine-d17a8fea-e96d-11ef-a7b6-01d21f34ff3b

Dans une affaire suivie par Maître Sébastien COLLET et Maître Morgane LEDUC, le Tribunal administratif de Saint-Barthélemy a eu l’occasion d’apporter une précision importante quant au régime procédural applicable après la décision par laquelle le juge administratif met en œuvre l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Ce dispositif permet au juge, lorsqu’un vice affecte une autorisation d’urbanisme mais apparaît régularisable, de surseoir à statuer afin de laisser au bénéficiaire la possibilité d’obtenir une mesure de régularisation.

L’apport principal du jugement est de rappeler que lorsqu’aucune mesure de régularisation n’est notifiée au juge, celui-ci ne peut connaître de la légalité du refus opposé à la demande de permis modificatif ou de régularisation.

Le tribunal rappelle alors que la contestation d’un tel refus ne peut intervenir dans l’instance initiale et elle doit faire l’objet d’un nouveau recours :

« A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent contester la légalité d’un permis de régularisation par des moyens propres et au motif qu’il ne permet pas de régulariser le permis initial. En revanche, si aucune mesure de régularisation ne lui est notifiée, la légalité du refus opposé, le cas échéant, à la demande de régularisation présentée par le bénéficiaire de l’autorisation ne peut être contestée devant lui. Une telle contestation ne peut intervenir que dans le cadre d’une nouvelle instance, qui doit être regardée comme dirigée contre le refus d’autoriser le projet dans son ensemble, y compris les modifications qu’il était envisagé d’y apporter. » Tribunal administratif de Saint-Barthélemy, 13 février 2026, requête n°2300032).

Un promoteur éolien a déposé, le 29 juillet 2020, une demande d’autorisation environnementale, complétée le 26 mars 2021, pour l’exploitation d’une installation de trois aérogénérateurs et d’un poste de livraison sur le territoire de la commune de Riaillé (Loire-Atlantique).

Par un arrêté du 28 octobre 2022, le Préfet de la Loire-Atlantique a fait droit à cette demande.

Agissant pour le compte des riverains du projet, Maître Sébastien COLLET et Maître Morgane LEDUC ont engagé un recours à l’encontre de cet arrêté.

La Cour administrative d’appel de Nantes constate que l’arrêté est entaché de deux vices : une insuffisance dans la présentation des capacités financières du pétitionnaire, mais surtout, la création d’un accès définitif sur une route départementale en méconnaissance du plan local d’urbanisme de la commune de Riaillé :

« 58. Il résulte de ces dispositions du plan local d’urbanisme de la commune de Riaillé, qui sont applicables à toutes les zones, que la route départementale 33, classée route principale de catégorie 2, figure au nombre des axes du réseau routier départemental traversant le territoire de la commune sur lesquels tout accès est interdit et qu’en dehors de ces axes, tout projet prenant accès sur une route départementale peut être refusé si cet accès présente un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant cet accès.

59. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux prévoit la création d’un accès définitif sur la route départementale 33 pour desservir l’éolienne E1, en méconnaissance des dispositions précitées du règlement écrit du plan local d’urbanisme de la commune de Riaillé qui identifient ainsi qu’il vient d’être dit, cette voie comme un axe où les accès sont interdits. Par suite, l’arrêté attaqué qui autorise la création de cet accès définitif méconnaît les prescriptions du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Riaillé. » (Cour administrative d’appel de Nantes, 5 décembre 2025, requête n°23NT00601).

La Cour administrative d’appel de Nanets décide de surseoir à statuer, dans l’attente d’une possible régularisation de cette autorisation dans un délai de 12 mois.

Des pétitionnaires avaient sollicité la délivrance d’un permis de construire pour la réhabilitation, la rénovation et l’extension d’une maison.

Par un arrêté du 21 septembre 2022, le Maire a refusé de faire droit à leur demande au motif que compte tenu de ses dimensions, le projet ne pouvait recevoir la qualification d’extension.

Maître Sébastien COLLET et Maître Morgane LEDUC ont attaqué ce refus pour le compte de leurs clients.

Le Tribunal administratif a fait droit à leur demande en rappelant que lorsque les auteurs du PLU ont eux-mêmes défini la notion d’extension, cette définition prime sur la définition jurisprudentielle :

«3. Lorsque le règlement d’un plan local d’urbanisme ne précise pas, comme il lui est loisible de le faire, si la notion d’extension d’une construction existante, lorsqu’il s’y réfère, comporte une limitation quant aux dimensions d’une telle extension, celle-ci doit, en principe, s’entendre d’un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci. »

4. D’une part, les auteurs du plan local d’urbanisme de La Fresnais ont donné une définition de la notion d’extension sans exiger qu’elle présente un caractère limité. Il y a lieu de tenir compte de cette définition pour apprécier si le projet doit être qualifié d’extension ou de construction nouvelle. En l’espèce, les travaux envisagés consistent en la réhabilitation, la rénovation et l’extension d’une construction existante. Le projet, alors même qu’il ne présente pas des dimensions modestes, consiste bien en l’agrandissement d’un bâtiment et doit ainsi être qualifié d’extension d’une construction existante.

5. D’autre part, il ressort des pièces du dossier et notamment du dossier de demande de permis de construire que l’emprise au sol de la construction existante représente 46,53 m² et que l’emprise au sol de l’extension correspond à 44,5 m², soit une surface inférieure à celle de la construction existante. Par ailleurs, l’emprise au sol totale après travaux sera portée à 91,03 m² soit moins que le plafond de 250 m² prévu par l’article Nh2 du règlement du plan local d’urbanisme. Cet article ne prévoit pas que les extensions, pour être autorisées dans cette zone, devront ne pas dépasser une surface de plancher donnée. Dans ces conditions, dès lors que le projet des requérants respecte l’article Nh2 du règlement du plan local d’urbanisme, le maire de la commune de La Fresnais a méconnu ces dispositions en refusant de délivrer le permis de construire sollicité par les requérants. » (Tribunal administratif de RENNES, 3 novembre 2025, requête n°2300406).

Le 4 octobre 2021, un promoteur éolien dépose une demande d’autorisation environnementale pour la construction et l’exploitation de trois éoliennes et un poste de livraison sur le territoire de la commune de Maxent (Ille-et-Vilaine).

Le Préfet d’Ille-et-Vilaine fait droit à la demande par u arrêté du 2 avril 2024.

Saisis par les riverains du projet, Maître Sébastien COLLET et Maître Morgane LEDUC ont attaqué cet arrêté.

La Cour administrative d’appel de Nantes jugera que l’autorisation environnementale délivrée est entachée d’illégalité en raison de l’absence de dérogation pour la destruction d’espèces protégées, notamment plusieurs espèces d’oiseaux et de chiroptères. Le risque pour ces espèces est suffisamment caractérisé, et les mesures d’évitement et de réduction proposées ne sont pas jugées probantes :

« Toutefois, il résulte de l’instruction, en particulier de l’étude d’impact, que sont présentes sur l’aire d’étude, de nombreuses espèces d’avifaune énumérées par l’arrêté du29 octobre 2009 fixant la liste des oiseaux protégés sur l’ensemble du territoire et les modalités de leur protection. Si les impacts résiduels sur l’avifaune après la mise en place des mesures d’évitement et de réduction ont été estimés globalement dans l’étude d’impact comme faibles ou modérés (tableau p. 669 et s.), la vulnérabilité a été jugée forte pour la linotte mélodieuse, modérée ou forte pour le bruant jaune et modérée pour la mouette rieuse, la buse variable, le chardonneret élégant, le faucon crécerelle des champs, la grande aigrette et le verdier d’Europe (tableaux 86, p. 283, 87, p. 284 et 88, p 286). Il ressort également de l’étude d’impact que la grande aigrette présente un enjeu patrimonial fort (tableau 43, p. 142) et que la mouette rieuse, la grande aigrette, la buse variable, la linotte mélodieuse, le chardonneret élégant et le verdier d’Europe présentent une sensibilité forte aux éoliennes (tableaux 86, p. 283, 87, p. 284 et 88, p. 286).

Il résulte également de l’instruction, en particulier de l’étude d’impact, que quinze espèces de chiroptères ont été identifiées sur l’aire d’étude immédiate et font partie des espèces énumérées par l’arrêté du 23 avril 2007 fixant la liste des mammifères terrestres protégés sur l’ensemble du territoire et les modalités de leur protection. Si les impacts résiduels sur les chiroptères après la mise en place des mesures d’évitement et de réduction ont été estimés globalement dans l’étude d’impact comme faibles (tableau p. 669 et s.), la vulnérabilité a été jugée très forte pour la pipistrelle commune et la barbastelle d’Europe et assez forte pour la pipistrelle de Kuhl (tableau 91, p. 299). Il ressort de l’étude d’impacts que des spécimens de noctule commune et de pipistrelle de Nathusius sont présents dans la zone du projet. Il ressort également de l’étude d’impact que ces deux espèces présentent un enjeu patrimonial fort (tableau 90, p. 289) et une sensibilité forte aux éoliennes (tableau 89, p. 289). En outre, il est constant qu’un cadavre de pipistrelle commune a été découvert près d’une éolienne du parc Maxent 1 dans le cadre de l’étude de mortalité menée de mi-mai 2022 à fin octobre 2022.

Alors que les mesures d’évitement et de réduction, en particulier le bridage des éoliennes, dont les effets ne sont justifiés ni de manière probante eu égard en particulier aux résultats du suivi du parc Maxent 1, ni de façon différenciée selon les espèces, n’apparaissent pas de nature à le faire baisser significativement pour chacune de ces espèces, le risque que le projet comporte pour la mouette rieuse, la linotte mélodieuse, le bruant jaune, la buse variable, le chardonneret élégant, le faucon crécerelle des champs, la grande aigrette, le verdier d’Europe, la pipistrelle commune, la barbastelle d’Europe, la noctule commune, la pipistrelle de Nathusius et la pipistrelle de Kuhl, apparaît suffisamment caractérisé pour imposer que le pétitionnaire obtienne une dérogation « espèces protégées ». L’arrêté litigieux méconnaît donc les articles L. 411-1, L. 411-2 et L. 411-2-1 du code de l’environnement, faute d’être accompagné de la dérogation prévue au 4° de l’article L. 411-2. (Cour administrative d’appel de Nantes, 25 novembre 2025, requête n°24NT02397)»

Le juge administratif décide de surseoir à statuer, dans l’attente d’une possible régularisation de cette autorisation par l’obtention d’une dérogation appropriée dans un délai de 24 mois.

https://www.ouest-france.fr/bretagne/maxent-35380/extension-du-parc-eolien-de-maxent-total-doit-revoir-sa-copie-a8c9fffe-ca13-11f0-ae44-cfcaf9c95aef

https://france3-regions.franceinfo.fr/bretagne/ille-et-vilaine/rennes/l-agrandissement-du-parc-eolien-de-maxent-pourrait-etre-retarde-de-deux-ans-3247813.html

Par un arrêté du 25 novembre 2020, la maire de Rennes délivre un permis ayant pour objet la démolition totale du bâti existant et la construction d’un immeuble sur une parcelle située rue de la Palestine à Rennes.

Compte tenu du fait que la rue de La Palestine est un élément essentiel de l’identité culturelle de la Ville de RENNES et qu’il convient de la protéger, les riverains du projet ont fait appel à Maître Sébastien COLLET et Maître Morgane LEDUC pour contester le projet.

Si le Tribunal administratif de RENNES n’avait pas fait droit à leur demande, la Cour administrative d’appel de Nantes a rappelé que les services instructeurs doivent veiller à l’intégration harmonieuse des projets de construction dans le tissu historique et culturel existant :

« 9. Il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée est un immeuble en R+3 d’une hauteur de 14,50 mètres en son point le plus haut. Cette construction comprend sur trois de ses cotés des terrasses, pour certaines en porte-à-faux, et, sur sa partie ouest, en limite de la propriété avec la parcelle XXX, une tour d’une hauteur de 14,50 mètres assurant la desserte des différents niveaux de l’immeuble, un mur pignon aveugle d’une hauteur de 9,80 mètres, ainsi que des terrasses prolongeant certaines parties du bâtiment comprenant des habitations, lesquelles sont coiffées d’une toiture atteignant 13,95 mètres au faitage. Sur ce côté ouest, la largeur du mur comprenant la tour et le mur pignon est de 15,01 mètres. Cette tour est prévue, sur ce même coté, en pierres de schiste et majoritairement en briques grises, tandis que le mur pignon aveugle sera composé d’un socle en pierre de schiste surmonté pour l’essentiel de briques grises. Un toit plat est prévu au sommet de la tour, alors que le reste de la construction sera doté d’une couverture à quatre versants en zinc prépatiné. L’autorisation contestée prévoit par ailleurs sur le terrain d’assiette du projet, la démolition d’une maison existante en R + combles aménagées, située en continuité de la construction située sur la parcelle XXX, et d’un garage situé en fond de parcelle, accessible depuis l’allée Adolphe Orain.

10. La parcelle d’assiette du projet est située aux abords immédiats du parc du Thabor, en zone UP au plan local d’urbanisme intercommunal correspondant à un secteur qui « par sa composition urbaine homogène et caractéristique du siècle dernier, constitue un ensemble patrimonial d’intérêt local qu’il convient de préserver en raison de sa valeur culturelle et historique ». Elle est limitrophe à l’ouest, sur la parcelle BN 1027, d’une maison d’habitation, dite ancien hôtel Oudin, identifiée par ce même document comme « un édifice remarquable ou exceptionnel de grande qualité patrimoniale » correspondant « soit à des constructions singulières à l’échelle locale, soit à des constructions les plus représentatives d’une typologie locale. Il s’agit d’édifices non dénaturés ayant conservé une cohérence architecturale de la façade et des décors. ». Cette construction protégée est située à la croisée de quatre voies, dont deux des trois autres angles de ce carrefour supportent également des maisons identifiées au même titre. En limite est du terrain d’assiette du projet, rue de la Palestine, se trouve aussi une maison identifiée par le plan local d’urbanisme comme appartenant aux « édifices significatifs de qualité patrimoniale ». En outre, aux abords immédiats du projet, rue de la Palestine et boulevard de la Duchesse Anne, plusieurs constructions sont protégées aux mêmes titres et appartiennent à la même zone UP. Cette zone, qui ne couvre pas la totalité de la rue de la Palestine, forme ainsi, au sens du plan local d’urbanisme intercommunal, un ensemble patrimonial d’intérêt local dont ses auteurs affirment qu’il convient de le préserver en raison de sa valeur culturelle et historique.

11. Il résulte de ce qui vient d’être exposé que l’arrêté contesté autorise la réalisation en limite immédiate de la parcelle supportant l’ancien hôtel Oudin d’un mur pignon d’une hauteur de 9,80 mètres prolongé par une tour de 14,60 mètres sur une largeur totale de 15,01 mètres. Cette construction se substitue à une maison d’habitation d’une hauteur limitée à R + combles aménagées, aux caractéristiques architecturales sur rue similaires à celles de l’ancien hôtel Oudin. Ainsi l’arrêté contesté permet l’édification d’un mur de brique pour l’essentiel qui, depuis la partie est de la rue de la Palestine, va limiter substantiellement la vue sur cette construction identifiée comme étant de grande qualité patrimoniale. De même, alors que la vue de l’arrière de cette même construction était jusque-là dégagée depuis l’espace public situé au sud du boulevard de la Duchesse Anne et à l’angle avec la rue de la Palestine, permettant notamment d’apprécier ses volumes et son insertion par rapport aux autres constructions d’intérêt patrimonial proches, ce même mur situé en limite directe de la parcelle supportant l’hôtel Oudin, va fortement limiter ces vues et supprimer des perspectives. Il ressort également des pièces du dossier qu’eu égard à la configuration des lieux marquée par l’existence d’un carrefour et de dénivelés, la construction contestée sera particulièrement visible, depuis plusieurs endroits de ce même espace public. Par ailleurs le choix de la brique grise pour l’édification de l’essentiel du mur pignon aveugle est sans lien avec les moellons de schiste composant l’hôtel Oudin et la tour autorisée, à toit plat, rompt visuellement avec les nombreuses constructions protégées précitées. De plus, la façade de cette tour donnant sur la rue de la Palestine est caractérisée par de nombreuses baies vitrées, pour certaines continues sur toute la hauteur, sans rapport avec les constructions présentes à ses abords immédiats dans cette rue. Il en va de même de la réalisation de nombreuses terrasses ouvertes. L’existence de constructions de facture contemporaine aux abords immédiats du projet est à égard sans réelle incidence dès lors que la maison apparemment récente située en vis-à-vis du projet, rue de la Palestine, est de faible hauteur et largement dissimulée par un mur de pierre et que l’immeuble, situé allée Adolphe Orain, est localisé en deuxième rang par rapport à la rue de la Palestine. Nombre des autres constructions contemporaines situées à proximité et mentionnées par la commune ne sont pas en zone UP. Enfin, s’il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice architecturale et des documents graphiques, que le pétitionnaire a cherché à prendre en compte l’ensemble du bâti homogène ancien proche dans lequel il se situe, l’implantation du projet, eu égard à ses caractéristiques précitées marquées notamment par d’importantes terrasses sur presque tout son pourtour, ne peut être regardée comme participant à la mise en valeur des édifices identifiés par les auteurs du plan local d’urbanisme intercommunal au titre du patrimoine.

12. Dans ces conditions, le projet autorisé étant de nature à porter atteinte à l’homogénéité de la composition urbaine dans lequel il s’inscrit et ne participant pas à la mise en valeur des édifices proches identifiés au titre du patrimoine par le plan local d’urbanisme intercommunal, dont l’ancien hôtel Oudin qu’il jouxte, les consorts XXX sont fondés à soutenir que l’arrêté contesté est intervenu en méconnaissance des dispositions de l’article 1 du règlement précité ainsi que de celles citées au point 8 régissant les constructions sises en zone UP.

(…)

14. Il ressort des pièces du dossier que l’hôtel Oudin précité, identifié au titre du patrimoine bâti d’intérêt local, se prolonge rue de la Palestine, jusqu’en limite du terrain d’assiette du projet autorisé, par un garage automobile au linteau commun. Il en résulte que le projet d’immeuble contesté, implanté à cet endroit en limite de propriété, est contigu de cette construction. Par ailleurs pour les motifs exposés précédemment, essentiellement en raison des caractéristiques de l’immeuble autorisé marquées par l’existence d’une haute tour, largement vitrée, de nombreuses terrasses et l’édification d’un mur aveugle d’une hauteur conséquente essentiellement constitué en briques grises en limite séparative de la parcelle supportant l’hôtel Oudin, il n’est pas établi que la construction autorisée aurait pris en compte les caractéristiques patrimoniales de ladite construction contiguë. Par suite, M. XXX et autres sont fondés à soutenir que l’arrêté contesté méconnait les dispositions précitées en ce qu’elles imposent en pareille hypothèse de contiguïté de prendre en compte lesdites caractéristiques patrimoniales des bâtiments patrimoniaux contigus. « (Cour administrative d’appel de Nantes, 19 novembre 2024, n°23NT00246)

Du fait de l’annulation du permis de construire, le projet d’immeuble ne verra pas le jour.

https://www.rennes-infos-autrement.fr/la-cour-dappel-se-prononce-en-faveur-de-la-preservation-du-patrimoine-du-quartier-de-la-palestine/

Maître Sébastien COLLET et Maître Morgane LEDUC ont assisté plusieurs riverains du parc éolien de GUERN afin d’obtenir le démantèlement dudit parc éolien. (Voir en ce sens : https://www.via-avocats.com/actualites/le-demantelement-tant-attendu-du-parc-eolien-de-guern-)

Après quinze ans de combat judiciaire, le parc éolien a -enfin – été démantelé.

• https://www.tf1info.fr/societe/video-c-est-inedit-en-france-en-bretagne-des-eoliennes-demontees-pour-nuisances-au-voisinage-2304016.html

• https://france3-regions.francetvinfo.fr/bretagne/morbihan/quand-le-pot-de-terre-gagne-ca-fait-vraiment-plaisir-ils-obtiennent-le-demantelement-de-trois-eoliennes-apres-16-ans-de-procedures-2980955.html

• https://www.leparisien.fr/morbihan-56/morbihan-une-premiere-en-france-apres-15-ans-de-combat-judiciaire-des-eoliennes-bientot-a-terre-24-05-2024-QYS2UFWMQRHO5CPZFDQI7Q2UDE.php#:~:text=En%20r%C3%A9gion%2CMorbihan-,Morbihan%20%3A%20%C2%AB%20Une%20premi%C3%A8re%20en%20France%20%C2%BB%E2%80%A6,%C3%A0%20Guern%20dans%20le%20Morbihan.&text=Dire%20que%20Jean%2DJacques%20P%C3%A9chard%20est%20content%20serait%20un%20euph%C3%A9misme.

• https://www.youtube.com/watch?v=4kWsl7sRC4U

Par un arrêté du 8 juillet 2022, la Maire de RENNES a délivré un permis de construire pour la réalisation d’un immeuble collectif de quarante logements.

Cette construction, qui entraîne pour les riverains du projet, une perte d’ensoleillement et des vues sur leur jardin, ont saisi le cabinet VIA AVOCATS pour obtenir l’annulation dudit arrêté.

Par une décision du 13 juin 2024, le Tribunal administratif de RENNES a donné raison aux requérants.

En effet, il a été fait droit à l’argumentation de Maître Sébastien COLLET et Maître Morgane LEDUC s’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de 2.1 du titre V du PLUI de RENNES METROPOLE applicable à la zone UB1 :

« En sixième lieu, aux termes de l’article 2.1 du titre V du PLUi de Rennes métropole applicable à la zone UB1 : « 2.1 – Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises ouvertes au public hors cours d’eau et voie ferrée : / Règles générales. / Tous secteurs. / La construction s’implante majoritairement à l’alignement. / Pour tout terrain d’un linéaire sur voie supérieure ou égal à 25 m, une faille d’un minimum de 3 m de large doit être introduite. La faille est proportionnée en fonction de la taille du projet. Elle représente au minimum 15% du linéaire de l’axe médian de la bande d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. / Les failles de 5 m ou plus, peuvent être divisées en plusieurs failles. (…) ». Le titre VI du PLUi de Rennes métropole définit la notion de faille comme : « une discontinuité verticale du rez-de-chaussée au point le plus haut du ou des volumes bâtis. La faille créée soit une séparation entre deux volumes bâtis, soit elle se situe entre le volume bâti et la limite séparative. Elle crée une relation entre l’espace public et l’intérieur du terrain du projet. (…) ».

16. En l’espèce, le pétitionnaire a prévu deux failles « A » et « B » qui se situent respectivement au niveau des allées Claude Debussy et Beethoven et qui mesurent chacune 4,65 mètres. Dans la mesure où ces deux allées sont parallèles, les deux ouvertures se font face contre la limite séparative parallèle à la rue de Châteaugiron et les failles se rejoignent donc derrière la construction projetée. Cette configuration ne fait toutefois pas obstacle à considérer qu’il y a bien deux failles, au sens du PLUi de Rennes métropole, puisqu’il y a bien deux ouvertures, sur deux rues différentes, qui permettent de créer une relation entre deux espaces publics à l’intérieur du terrain. Ainsi, le projet prévoit une faille totale de 9,3 mètres. S’agissant ensuite du calcul du linéaire de l’axe médian de la bande d’implantation, à la date de l’arrêté attaqué, il convenait de prendre en compte la bande d’implantation soit 15 mètres de profondeur en zone UB1a. A cet égard, le fait que le PLUi de Rennes métropole autorise, en zone UB1, à reculer une bande d’implantation afin de tenir compte de la préservation du patrimoine bâti d’intérêt local n’a aucune incidence sur le calcul de l’axe médian. Dans ce cas, l’axe médian est reporté plus loin dans le terrain et aucun élément ne permet d’affirmer que cela créerait un
linéaire sur rue plus important. Par ailleurs, le règlement écrit précité énonce que le calcul du linéaire de l’axe médian de la bande d’implantation doit s’effectuer en appliquant deux règles. La première précise que la faille doit être proportionnée à la taille du projet et la seconde énonce que la faille doit représenter 15 % du linéaire de l’axe médian de la bande d’implantation. Le linéaire de l’axe médian ne concerne donc pas que les seules parties de la bande d’implantation où la construction sera implantée, mais bien l’ensemble du linéaire de l’axe médian. Par conséquent, le pétitionnaire a commis une première erreur de calcul en ne comptabilisant pas dans le linéaire de l’axe médian, la largeur de la faille qu’il a prévue. En outre, le linéaire de l’axe médian des terrains d’angle ne correspond pas seulement à l’addition des différents linéaires sur rue et il convenait, également, de prendre en compte le croisement des axes médians c’est-à-dire dans le cas d’une bande d’implantation de 15 m de profondeur, à 7,5 m de la fin de chaque axe médian rejoignant un autre axe médian. Il s’ensuit que le pétitionnaire a commis une seconde erreur de calcul puisqu’il s’est arrêté, de chaque côté, avant d’arriver à 7,5 m. Eu égard à ce qui vient d’être dit, la longueur de l’axe médian était de 75,1 mètres et non de 62 mètres et la largeur de la faille devait donc atteindre 11,3 mètres de large. Par conséquent, le moyen tiré de la méconnaissance du paragraphe 2.1 de la partie du titre V du règlement du PLUi de Rennes métropole applicable en zone UB1 est fondé et les requérants sont fondés à demander l’annulation du permis de construire attaqué pour ce motif. » (Tribunal administratif de RENNES, 13 juin 2024, n°2206470).

En octobre 2020, une demande d’autorisation environnementale est présentée par un promoteur éolien pour la réalisation d’un parc éolien de 3 aérogénérateurs et d’un poste de livraison sur une commune proche de RENNES.

Lors de la consultation du dossier de demande soumis à enquête publique, il apparaît une difficulté : l’étude d’impact ne mentionne pas la présence du Balbuzard Pêcheur à proximité immédiate du parc éolien projeté. Plus encore, le promoteur conteste sa présence.

Cependant, plusieurs associations constatent l’existence d’un nid de Balbuzard Pêcheur.

Compte tenu des enjeux pour la préservation de l’espèce, Maître Sébastien COLLET et Maître Morgane LEDUC ont formé des observations lors de l’enquête publique et ont rencontré le commissaire enquêteur afin de l’alerter sur ce point.

Pour rappel, le Préfet du département voisin (Loire-Atlantique) a déjà pris conscience du risque éolien pour le Balbuzard Pêcheur et a pris les mesures qui s’imposaient pour en assurer la protection : il a refusé deux autorisations pour la réalisation de parc éolien du fait du risque de mortalité pour cette espèce.

Ces refus ont fait l’objet de recours de la part des promoteurs éoliens. Cependant, la Cour administrative d’appel de Nantes a validé les refus du Préfet :

– Cour administrative d’appel de Nantes, 2 avril 2020, requête n° 19NT02640 ;

– Cour administrative d’appel de Nantes, 10 novembre 2023, requête n° 21NT02499

https://www.rennes-infos-autrement.fr/eolien-de-la-foret-de-rennes-le-balbuzard-ne-veut-pas-etre-pris-pour-une-buse/

L’article UR 6 du règlement de la carte d’urbanisme de SAINT-BARTHELEMY (97133) fixe des valeurs maximales de surface de plancher constructible.

En l’espèce, un promoteur dépose un permis de construire pour un projet de neuf villas.

Le projet prévoit des cuisines ouvertes sur l’extérieur. Au regard du dossier, le promoteur considère qu’il s’agit d’espaces non clos et les a donc exclus du calcul de la SHON.

Cependant, conformément à l’argumentation développée par Maître Sébastien COLLET et Maître Morgane LEDUC, le Tribunal note d’une part que les cuisines sont adossées au mur porteur des chambres et des salles de bains et d’autre part que la séparation des cuisines et des salons est marquée par des poteaux qui soutiennent la toiture de la structure principale.

Du fait de la configuration et de la nature du projet, les cuisines pourront être fermées sans formalités particulières notamment par la mise en place de volets anticycloniques, ce qui développera de la SHON :

« 18. Il ressort des pièces du dossier que toutes les cuisines des habitations du projet sont de forme rectangulaire. Elles sont, sur une longueur, adossées au mur porteur des chambres et des salles de bains et sur l’autre, ouvertes sur les salons, eux même ouverts vers l’extérieur. La séparation des cuisines et des salons est marquée par des poteaux qui soutiennent la toiture de la structure principale. Il ne ressort pas des pièces du dossier de permis de construire que ces cuisines ne pourraient pas être fermées sans l’intervention de travaux supplémentaires soumis à permis de construire, par exemple à l’aide de volets anticycloniques. Par suite, il n’y a pas lieu de déduire de la surface hors œuvre nette la superficie des cuisines. Il ressort des plans cotés versés au dossier que la surface hors œuvre nette des constructions prenant en compte la superficie des cuisines est égale à 533,025 m2,valeur par ailleurs avancée par la requérante qui n’est pas contredite sur ce point, soit une valeur excédant le plafond de 498,5 m2 fixé par le règlement de la carte d’urbanisme. Il suit de là que la requérante est fondée à soutenir que la décision attaquée méconnaît l’article UR 6 du règlement de la carte d’urbanisme » (Tribunal administratif SAINT-BARTHELEMY, 19 octobre 2021, n° 2000018)

Le Tribunal annule le projet.

La Cour administrative d’appel de Bordeaux confirme ce point (Cour administrative d’appel de Bordeaux, 6 juillet 2023, 21BX04677).